Mietrecht
Soweit nicht bereits geschehen, stehen für die Bewohner von Mietwohnungen, also
die überwiegende Zahl der Leser, wohl in nächster Zukunft die
Betriebskostenabrechnungen für das Kalenderjahr 2003 ins Haus.
Da es hierbei immer wieder zu Unstimmigkeiten, Unklarheiten und
Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter bzw. Hausverwaltung
kommt, sollen einige grundsätzliche Regelungen des Mietrechts aufgezeigt werden.
Seit der Mietrechtsreform 2001 muss der Vermieter oder die
Hausverwaltungsgesellschaft die Betriebskostenabrechnung binnen einer Frist von
1 Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen und den Mietern übersenden,
wenn Nachforderungsansprüche geltend gemacht werden sollen.
Da zumeist der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, ist es
für den Mieter leicht, diese Frist selbst zu überprüfen: Seit Januar 2004 können
Nachforderungen für 2002 nicht mehr verlangt werden.
Da diese Neuregelung, die zum September 2001 in Kraft getreten ist, erst für
Abrechnungszeiträume nach Inkrafttreten gilt, somit erstmals für das
Kalenderjahr 2002, ist allerdings im Augenblick die etwas merkwürdige Situation
eingetreten, dass mögliche Nachforderungen aus dem Kalenderjahr 2001 nach dem
damals gültigen Recht heute noch nicht verjährt sind, somit vom Vermieter noch
geltend gemacht werden können, mögliche Nachzahlungsansprüche für 2002 aber
schon verfallen sind.
Diese Regelung über den Verfall von Nachforderungsansprüchen bezieht sich
selbstverständlich nur auf den säumigen Vermieter, dem es nicht gelungen ist,
rechtzeitig binnen Jahresfrist die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Ergibt
sich auch nach Ablauf eines Jahres aus einer Betriebskostenabrechnung ein
Guthaben für den Mieter, so hat der Vermieter dies selbstverständlich
auszuzahlen oder gutzuschreiben.
Ein häufiger Streitpunkt ist auch, welche Kosten seitens des Vermieters auf die
Mieter umgelegt werden können.
Nahezu alle Formularmietverträge verweisen hierzu auf die gesetzliche Regelung
des § 27 II. Berechnungsverordnung. Die bislang zu dieser Norm gehörende
Auflistung in der Anlage zu § 27 der II. Berechnungsverordnung wurde nunmehr
ersetzt durch die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003. In § 2 der
Betriebskostenverordnung sind die Kosten aufgeführt, die auch weiterhin durch
den Vermieter auf die Mieter umgelegt werden können. Hierbei handelt es sich um
nachfolgende Kosten:
- Grundsteuer
- Wasser/ Abwasser
- Betrieb der Heizungsanlage einschließlich
Wartung und Reinigung
- Miet- oder Anschaffungskosten für Verbrauchserfassungsgeräte
einschließlich der Kosten der Eichung und der
Berechnung und Abrechnung
- Aufzug
- Straßenreinigung/ Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung/ Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Allgemeinstrom/ Beleuchtung
- Schornsteinfeger
- Gebäudeversicherung/ Haftpflichtversicherung
- Hausmeister
- Gemeinschaft-Antennenanlage/ Kabelanschluß
(einschließlich Verteilanlage)
- Waschmaschine in Waschküche einschließlich Betriebskosten
Diese Auflistungen der Betriebskostenverordnung ist jedoch nicht abschließend,
bei allen übrigen Kosten sollte jedoch äußerste Vorsicht geboten sein, ob diese
tatsächlich auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Insbesondere gehören zu den
Betriebskosten nicht die Kosten der Hausverwaltung oder Instandhaltungskosten,
wenn somit beispielhaft maroder Putz erneuert werden muß, Ausbesserungsarbeiten
oder Reparaturen durch den Vermieter vorgenommen werden.
Modernisierungskosten fallen ebenfalls nicht unter die Betriebskosten, auch wenn
sie zumindest anteilig auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
In der Betriebskostenabrechnung haben diese Kosten jedoch ebenfalls nichts zu
suchen.
Letztlich ist darauf hinzuweisen, daß der Vermieter, sofern nicht ausdrücklich
etwas anderes vereinbart ist, die Betriebskosten, soweit diese auf mehrere
Mieter umzulegen sind, so aufzuschlüsseln hat, daß nachvollziehbar ist, wie hoch
die Gesamtkosten sind, auf wieviel Einheiten ( m² Wohnfläche oder
Verbrauchseinheiten) diese aufzuteilen sind, wie hoch der Preis je Einheit ist,
multipliziert mit den Einheiten des einzelnen Mieters und daraus resultieren die
anteiligen Kosten des betreffenden Mieters.
Anschaulich ergibt sich somit für jede Position der Betriebskosten folgender
Berechnungsschlüssel:
Gesamtkosten : Gesamtquadratmeter/ Gesamtverbrauchseinheiten = Preis je
Quadratmeter/ Einheit x Quaratmeter/ Verbrauchseinheiten des Mieters = anteilige
Kosten des Mieters
Obgleich eine solche nachvollziehbare und übersichtliche Darstellung doch recht
einfach erscheint, haben leider viele Vermieter, die sich keiner
Hausverwaltungsgesellschaft für die Erstellung bedienen, oftmals Probleme, eine
Abrechnung in diese übersichtlichen Form zu erstellen.
Nicht verpflichtet ist der Vermieter jedoch ihnen die Rechnungen, die der
Abrechnung zu Grunde liegen, zu übersenden, was gerade bei größeren
Wohneinheiten aufgrund der Menge überhaupt nicht machbar wäre.
Der Mieter hat jedoch das Recht, in einem Büro des Vermieters oder an einem in
seinem Wohnort vom Vermieter zu bestimmenden Büro die Originalbelege einzusehen.
Insoweit kann sich jeder Mieter hinsetzen und, mit Taschenrechner und Zettel
bewaffnet, die richtige Erfassung der Gesamtkosten selbst überprüfen.
Soweit in der Betriebskostenabrechnung Positionen auftauchen, die in der obigen
Auflistung zu den umlagefähigen Betriebkosten nicht aufgeführt sind oder
sonstige Unstimmigkeiten der Abrechnung auftauchen, die der Vermieter oder die
Hausverwaltung nicht nachvollziehbar erklären können, kann ich nur anraten,
anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um die Rechtmäßigkeit der Überbürdung
solcher Kosten nachprüfen zulassen.
Rainer Ellermann
Rechtsanwalt