Mietrecht

Soweit nicht bereits geschehen, stehen für die Bewohner von Mietwohnungen, also die überwiegende Zahl der Leser, wohl in nächster Zukunft die Betriebskostenabrechnungen für das Kalenderjahr 2003 ins Haus.
Da es hierbei immer wieder zu Unstimmigkeiten, Unklarheiten und Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter bzw. Hausverwaltung kommt, sollen einige grundsätzliche Regelungen des Mietrechts aufgezeigt werden.

Seit der Mietrechtsreform 2001 muss der Vermieter oder die Hausverwaltungsgesellschaft die Betriebskostenabrechnung binnen einer Frist von 1 Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen und den Mietern übersenden, wenn Nachforderungsansprüche geltend gemacht werden sollen.
Da zumeist der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, ist es für den Mieter leicht, diese Frist selbst zu überprüfen: Seit Januar 2004 können Nachforderungen für 2002 nicht mehr verlangt werden.
Da diese Neuregelung, die zum September 2001 in Kraft getreten ist, erst für Abrechnungszeiträume nach Inkrafttreten gilt, somit erstmals für das Kalenderjahr 2002, ist allerdings im Augenblick die etwas merkwürdige Situation eingetreten, dass mögliche Nachforderungen aus dem Kalenderjahr 2001 nach dem damals gültigen Recht heute noch nicht verjährt sind, somit vom Vermieter noch geltend gemacht werden können, mögliche Nachzahlungsansprüche für 2002 aber schon verfallen sind.

Diese Regelung über den Verfall von Nachforderungsansprüchen bezieht sich selbstverständlich nur auf den säumigen Vermieter, dem es nicht gelungen ist, rechtzeitig binnen Jahresfrist die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Ergibt sich auch nach Ablauf eines Jahres aus einer Betriebskostenabrechnung ein Guthaben für den Mieter, so hat der Vermieter dies selbstverständlich auszuzahlen oder gutzuschreiben.

Ein häufiger Streitpunkt ist auch, welche Kosten seitens des Vermieters auf die Mieter umgelegt werden können.

Nahezu alle Formularmietverträge verweisen hierzu auf die gesetzliche Regelung des § 27 II. Berechnungsverordnung. Die bislang zu dieser Norm gehörende Auflistung in der Anlage zu § 27 der II. Berechnungsverordnung wurde nunmehr ersetzt durch die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003. In § 2 der Betriebskostenverordnung sind die Kosten aufgeführt, die auch weiterhin durch den Vermieter auf die Mieter umgelegt werden können. Hierbei handelt es sich um nachfolgende Kosten:

- Grundsteuer
- Wasser/ Abwasser
- Betrieb der Heizungsanlage einschließlich
  Wartung und Reinigung
- Miet- oder Anschaffungskosten für Verbrauchserfassungsgeräte
  einschließlich der Kosten der Eichung und der
  Berechnung und Abrechnung
- Aufzug
- Straßenreinigung/ Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung/ Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Allgemeinstrom/ Beleuchtung
- Schornsteinfeger
- Gebäudeversicherung/ Haftpflichtversicherung
- Hausmeister
- Gemeinschaft-Antennenanlage/ Kabelanschluß
  (einschließlich Verteilanlage)
- Waschmaschine in Waschküche einschließlich Betriebskosten

Diese Auflistungen der Betriebskostenverordnung ist jedoch nicht abschließend, bei allen übrigen Kosten sollte jedoch äußerste Vorsicht geboten sein, ob diese tatsächlich auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Insbesondere gehören zu den Betriebskosten nicht die Kosten der Hausverwaltung oder Instandhaltungskosten, wenn somit beispielhaft maroder Putz erneuert werden muß, Ausbesserungsarbeiten oder Reparaturen durch den Vermieter vorgenommen werden.
Modernisierungskosten fallen ebenfalls nicht unter die Betriebskosten, auch wenn sie zumindest anteilig auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
In der Betriebskostenabrechnung haben diese Kosten jedoch ebenfalls nichts zu suchen.

Letztlich ist darauf hinzuweisen, daß der Vermieter, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist, die Betriebskosten, soweit diese auf mehrere Mieter umzulegen sind, so aufzuschlüsseln hat, daß nachvollziehbar ist, wie hoch die Gesamtkosten sind, auf wieviel Einheiten ( m² Wohnfläche oder Verbrauchseinheiten) diese aufzuteilen sind, wie hoch der Preis je Einheit ist, multipliziert mit den Einheiten des einzelnen Mieters und daraus resultieren die anteiligen Kosten des betreffenden Mieters.
Anschaulich ergibt sich somit für jede Position der Betriebskosten folgender Berechnungsschlüssel:
Gesamtkosten : Gesamtquadratmeter/ Gesamtverbrauchseinheiten = Preis je Quadratmeter/ Einheit x Quaratmeter/ Verbrauchseinheiten des Mieters = anteilige Kosten des Mieters

Obgleich eine solche nachvollziehbare und übersichtliche Darstellung doch recht einfach erscheint, haben leider viele Vermieter, die sich keiner Hausverwaltungsgesellschaft für die Erstellung bedienen, oftmals Probleme, eine Abrechnung in diese übersichtlichen Form zu erstellen.

Nicht verpflichtet ist der Vermieter jedoch ihnen die Rechnungen, die der Abrechnung zu Grunde liegen, zu übersenden, was gerade bei größeren Wohneinheiten aufgrund der Menge überhaupt nicht machbar wäre.
Der Mieter hat jedoch das Recht, in einem Büro des Vermieters oder an einem in seinem Wohnort vom Vermieter zu bestimmenden Büro die Originalbelege einzusehen. Insoweit kann sich jeder Mieter hinsetzen und, mit Taschenrechner und Zettel bewaffnet, die richtige Erfassung der Gesamtkosten selbst überprüfen.

Soweit in der Betriebskostenabrechnung Positionen auftauchen, die in der obigen Auflistung zu den umlagefähigen Betriebkosten nicht aufgeführt sind oder sonstige Unstimmigkeiten der Abrechnung auftauchen, die der Vermieter oder die Hausverwaltung nicht nachvollziehbar erklären können, kann ich nur anraten, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um die Rechtmäßigkeit der Überbürdung solcher Kosten nachprüfen zulassen.

Rainer Ellermann
Rechtsanwalt