Der Bauvertrag beim Hausbau
Auch wenn durch den Wegfall der Eigenheimzulage die Entscheidung, sein weiteres
Leben in den eigenen vier Wänden verbringen zu wollen, nicht leichter gemacht
wurde, so wird der Wunsch nach dem eigenen Haus bei vielen jungen Paaren jedoch
trotzdem auch in Zukunft weiterhin aufkommen. So scheint es nicht sinnlos, an
dieser Stelle einige grundsätzliche Fragen der unterschiedlichen Ausgestaltung
von Bauverträgen zu umreißen.
Grundsätzlich haben die Bauherren die Entscheidung zu treffen, ob sie mit einer
Baufirma die komplette Herstellung des Hauses, bis hin zur Bezugsreife,
vertraglich vereinbaren wollen, oder ob die einzelnen, sogenannten Gewerke, also
Maurerarbeiten, Fenster, Elektro, Heizung und Sanitär, um nur einige
aufzuführen, jeweils durch Einzelverträge mit entsprechenden Fachfirmen
beauftragt werden sollen.
Der einheitliche Bauvertrag für die schlüsselfertige Erstellung bietet dem
Bauherrn den Vorteil, daß er sich auf einen einzigen Ansprechpartner
konzentrieren kann, daß er mit diesem einen Festpreis vereinbaren kann und es
nicht mehr sein Problem ist, für den reibungslosen Ablauf auf der Baustelle zu
sorgen.
Zumeist führt die Baufirma, mit der man einen solchen Pauschalpreis vereinbart,
nicht alle Gewerke selbst aus, insbesondere Bereiche wie Elektro, Heizung und
Sanitär werden in der Regel an sogenannte Subunternehmer weitervergeben.
Gleichwohl haftet gegenüber dem Bauherrn nur der Hauptunternehmer, mit dem der
Vertrag geschlossen wurde, auf Gewährleistung.
Wenn während der Gewährleistungszeit Mängel auftreten, hat der Bauherr gegenüber
dem Vertragsunternehmen Anspruch auf Mängelbeseitigung, selbst wenn die Firma,
die seinerzeit die Arbeiten als Subunternehmer ausgeführt hat, überhaupt nicht
mehr existiert!
Die Vergabe der einzelnen Baugewerke durch den Bauherrn direkt an die Fachfirmen
setzt auf jeden Fall die frühzeitige Beauftragung eines Bauleiters voraus, der
die Koordination und fachgerechte Bauausführung überwacht. Der Bauherr, der
nicht über eigene Fähigkeiten und Fachkenntnisse verfügt, wird in der Regel
damit überfordert sein.
Wer allerdings genügend Zeit hat, sich in Ruhe mit einer Vielzahl von
Preisangeboten auseinander zu setzen, insbesondere auch dann, wenn selbst
kräftig mit angepackt werden soll, kann in der Regel bei den einzeln
ausgehandelten Bauverträgen insgesamt eher Geld sparen, als bei einem
Generalbauvertrag.
Hat man sich für ein Bauunternehmen entschieden, stellt sich die Frage des
Inhalts des entsprechenden Bauvertrages. Die erste Unterscheidung ist zunächst,
ob allein die werkvertraglichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches
Vertragsgrundlage sein sollen, oder die spezielleren Regeln der VOB, der
Verdingungsordnung für Bauleistungen.
Der Unterzeichnete hält die Einbeziehung der VOB für vorteilhaft, da die
spezielleren Regelungen helfen, Streitfragen zur Vertragsauslegung oder den aus
dem Bauvertrag resultierenden Pflichten und Rechten beider Seiten Klarheit zu
verschaffen und damit mögliche Streitigkeiten über die Vertragsauslegung bereits
im Vorfeld verhindert werden.
Die Bestimmungen der VOB können und sollten jedoch im Rahmen der für den
Bauherren positiven Möglichkeiten modifiziert werden. So sollte sich das
Bauunternehmen verpflichten, gemäß der gesetzlichen Regelung des BGB eine
Gewährleistungsfrist von 5 Jahren zuzugestehen. Weiterhin dient es der
Sicherheit des Bauherren, wenn bereits im Bauvertrag (dies ist zwingend
erforderlich!) ein sogenannter Sicherheitseinbehalt vereinbart wird. Dies
bedeutet, daß in der Regel 5 % des Rechnungsbetrages, also des Pauschalpreises
oder der Rechnung der einzelnen Fachfirma, durch den Bauherren mit
Fertigungstellung der Leistungen nicht an das Bauunternehmen ausgezahlt wird,
sondern auf einem separat einzurichtenden Konto für die Dauer der
Gewährleistungshaftung verbleibt. Nach Ablauf der Gewährleistung ist, sollte ein
Mangel nicht aufgetreten bzw. vom Bauunternehmen beseitigt worden sein, der
Betrag einschließlich der erzielten Zinsen dann an das Bauunternehmen
auszuzahlen.
Sollte während der Gewährleistungszeit das Bauunternehmen in Insolvenz fallen
oder aus anderen Gründen einen berechtigten Gewährleistungsanspruch der
Bauherren nicht durch entsprechende Nachbesserungsarbeiten beseitigen, ist der
Bauherr berechtigt, die für ein Drittunternehmen entstehenden Kosten aus diesem
Sicherheitseinbehalt zu bezahlen.
Dringend anzuraten ist jedoch, gleichgültig ob es sich um einen
Pauschalpreisvertrag für die schlüsselfertige Erstellung handelt oder um
Einzelverträge mit den einzelnen Fachfirmen, vor Unterzeichnung des Vertrages
juristischen Rat einzuholen und einen Rechtsanwalt, der sich mit baurechtlichen
Fragen beschäftigt, den Vertrag prüfen zu lassen. Die hierfür beim Rechtsanwalt
anfallende Beratungsgebühr ist auf jeden Fall erheblich preiswerter als ein
möglicher Rechtstreit, wenn man im Nachhinein von Klauseln im Vertrag überrascht
wird, die man zuvor so nicht verstanden hatte.
Rainer Ellermann
Rechtsanwalt