Der Bauvertrag beim Hausbau

Auch wenn durch den Wegfall der Eigenheimzulage die Entscheidung, sein weiteres Leben in den eigenen vier Wänden verbringen zu wollen, nicht leichter gemacht wurde, so wird der Wunsch nach dem eigenen Haus bei vielen jungen Paaren jedoch trotzdem auch in Zukunft weiterhin aufkommen. So scheint es nicht sinnlos, an dieser Stelle einige grundsätzliche Fragen der unterschiedlichen Ausgestaltung von Bauverträgen zu umreißen.
Grundsätzlich haben die Bauherren die Entscheidung zu treffen, ob sie mit einer Baufirma die komplette Herstellung des Hauses, bis hin zur Bezugsreife, vertraglich vereinbaren wollen, oder ob die einzelnen, sogenannten Gewerke, also Maurerarbeiten, Fenster, Elektro, Heizung und Sanitär, um nur einige aufzuführen, jeweils durch Einzelverträge mit entsprechenden Fachfirmen beauftragt werden sollen.
Der einheitliche Bauvertrag für die schlüsselfertige Erstellung bietet dem Bauherrn den Vorteil, daß er sich auf einen einzigen Ansprechpartner konzentrieren kann, daß er mit diesem einen Festpreis vereinbaren kann und es nicht mehr sein Problem ist, für den reibungslosen Ablauf auf der Baustelle zu sorgen.
Zumeist führt die Baufirma, mit der man einen solchen Pauschalpreis vereinbart, nicht alle Gewerke selbst aus, insbesondere Bereiche wie Elektro, Heizung und Sanitär werden in der Regel an sogenannte Subunternehmer weitervergeben. Gleichwohl haftet gegenüber dem Bauherrn nur der Hauptunternehmer, mit dem der Vertrag geschlossen wurde, auf Gewährleistung.
Wenn während der Gewährleistungszeit Mängel auftreten, hat der Bauherr gegenüber dem Vertragsunternehmen Anspruch auf Mängelbeseitigung, selbst wenn die Firma, die seinerzeit die Arbeiten als Subunternehmer ausgeführt hat, überhaupt nicht mehr existiert!
Die Vergabe der einzelnen Baugewerke durch den Bauherrn direkt an die Fachfirmen setzt auf jeden Fall die frühzeitige Beauftragung eines Bauleiters voraus, der die Koordination und fachgerechte Bauausführung überwacht. Der Bauherr, der nicht über eigene Fähigkeiten und Fachkenntnisse verfügt, wird in der Regel damit überfordert sein.
Wer allerdings genügend Zeit hat, sich in Ruhe mit einer Vielzahl von Preisangeboten auseinander zu setzen, insbesondere auch dann, wenn selbst kräftig mit angepackt werden soll, kann in der Regel bei den einzeln ausgehandelten Bauverträgen insgesamt eher Geld sparen, als bei einem Generalbauvertrag.

Hat man sich für ein Bauunternehmen entschieden, stellt sich die Frage des Inhalts des entsprechenden Bauvertrages. Die erste Unterscheidung ist zunächst, ob allein die werkvertraglichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches Vertragsgrundlage sein sollen, oder die spezielleren Regeln der VOB, der Verdingungsordnung für Bauleistungen.
Der Unterzeichnete hält die Einbeziehung der VOB für vorteilhaft, da die spezielleren Regelungen helfen, Streitfragen zur Vertragsauslegung oder den aus dem Bauvertrag resultierenden Pflichten und Rechten beider Seiten Klarheit zu verschaffen und damit mögliche Streitigkeiten über die Vertragsauslegung bereits im Vorfeld verhindert werden.

Die Bestimmungen der VOB können und sollten jedoch im Rahmen der für den Bauherren positiven Möglichkeiten modifiziert werden. So sollte sich das Bauunternehmen verpflichten, gemäß der gesetzlichen Regelung des BGB eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren zuzugestehen. Weiterhin dient es der Sicherheit des Bauherren, wenn bereits im Bauvertrag (dies ist zwingend erforderlich!) ein sogenannter Sicherheitseinbehalt vereinbart wird. Dies bedeutet, daß in der Regel 5 % des Rechnungsbetrages, also des Pauschalpreises oder der Rechnung der einzelnen Fachfirma, durch den Bauherren mit Fertigungstellung der Leistungen nicht an das Bauunternehmen ausgezahlt wird, sondern auf einem separat einzurichtenden Konto für die Dauer der Gewährleistungshaftung verbleibt. Nach Ablauf der Gewährleistung ist, sollte ein Mangel nicht aufgetreten bzw. vom Bauunternehmen beseitigt worden sein, der Betrag einschließlich der erzielten Zinsen dann an das Bauunternehmen auszuzahlen.

Sollte während der Gewährleistungszeit das Bauunternehmen in Insolvenz fallen oder aus anderen Gründen einen berechtigten Gewährleistungsanspruch der Bauherren nicht durch entsprechende Nachbesserungsarbeiten beseitigen, ist der Bauherr berechtigt, die für ein Drittunternehmen entstehenden Kosten aus diesem Sicherheitseinbehalt zu bezahlen.

Dringend anzuraten ist jedoch, gleichgültig ob es sich um einen Pauschalpreisvertrag für die schlüsselfertige Erstellung handelt oder um Einzelverträge mit den einzelnen Fachfirmen, vor Unterzeichnung des Vertrages juristischen Rat einzuholen und einen Rechtsanwalt, der sich mit baurechtlichen Fragen beschäftigt, den Vertrag prüfen zu lassen. Die hierfür beim Rechtsanwalt anfallende Beratungsgebühr ist auf jeden Fall erheblich preiswerter als ein möglicher Rechtstreit, wenn man im Nachhinein von Klauseln im Vertrag überrascht wird, die man zuvor so nicht verstanden hatte.

Rainer Ellermann
Rechtsanwalt