Fragen zum Baurecht

Soweit allgemein vom Baurecht gesprochen wird, sind hierbei zwei Rechtskomplexe voneinander zu unterscheiden, die nur insoweit etwas miteinander zu tun haben, als daß es sich selbstverständlich in der Sache um Bauvorhaben handelt.

Gemeint ist einerseits das öffentliche Baurecht, somit das Verhältnis des Bauwilligen zum Staat, zu den Behörden, andererseits bezeichnet der Begriff des Baurechts die rechtlichen Vorschriften und Normen im privatrechtlichen Verhältnis zwischen Bauherrn und Bauunternehmer.

Beide Rechtsgebiete sind so umfangreich und vielschichtig, daß hier nur jeweils ein Einzelaspekt dargestellt werden kann.

Wie wohl nahezu jedermann weiß, steht vor Errichtung des Eigenheimes die Hürde der Baugenehmigung. Um diese zu erhalten, muß der Bauherr ein Bauantrag stellen. Dies übernimmt in der Regel der mit der Planung des Hauses beauftragte Architekt bzw. beim Bau eines Fertighauses das bauausführende Unternehmen.

Ein Bauantrag ist jedoch nicht nur für den Bau eines Hauses erforderlich.

Während die Rahmenbedingungen und grundsätzlichen Frage des Baurechts bundeseinheitlich im Baugesetzbuch geregelt sind, findet die konkrete Ausgestaltung des Baurechts ihre Stütze in der jeweiligen Landesbauordnung. So regelt § 66 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt, daß die Errichtung, Veränderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen einer Baugenehmigung grundsätzlich bedürfen. Von dieser grundsätzlichen Genehmigungspflicht werden sodann nur Ausnahmen gemacht. Allerdings gilt hierzulande für die meisten privaten Bauvorhaben die Regelung, daß lediglich ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist, nach dem sich die Prüfung durch das Bauordnungsamt auf die Zulässigkeit des Vorhabens nach den Vorschriften des Baugesetzbuches und anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften beschränkt, somit keine vollständige fachliche Überprüfung des Bauvorhabens, beispielhaft in Hinblick auf den Schallschutz, erfolgt.

Von der Genehmigungspflicht freigestellt sind Wohngebäude geringer und mittlerer Höhe, somit auch Einfamilienhäuser, einschließlich ihrer Nebengebäude und Nebenanlagen sowie ähnliche bauliche Anlagen (Garagen, Gewächshäuser), soweit das Bauvorhaben im Rahmen eines bestehenden Bebauungsplanes der zuständigen Stadt oder Gemeinde errichtet werden soll und die Festsetzungen des Bebauungsplanes vom Bauherrn eingehalten werden. Anstelle des Bauantrags, der an das Bauordnungsamt des Kreises zu richten ist, bedarf es hierbei nur der Einreichung der Bauvorlagen bei der zuständigen Gemeinde, die die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den Vorgaben des Bebauungsplanes zu überprüfen hat. Soweit die Gemeinde nach Einreichung der Bauvorlagen nicht innerhalb eines Monats mitteilt, daß ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden muß, darf der Bauherr mit dem Hausbau beginnen.

Gänzlich genehmigungsfrei sind Gebäude bis zu 30 cbm Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten, dies gilt jedoch (noch) nicht für Garagen. Gewächshäuser sind nur bis zu bestimmten Größen genehmigungsfrei. Weiter bedarf keiner Genehmigung die Errichtung eines Wochenendhauses auf einem genehmigten Wochenendplatz sowie von Gartenlauben in einer Kleingartenanlage, soweit diese dem Bundeskleingartengesetz unterfällt.

Im privaten Baurecht, also dem Verhältnis zwischen Bauherrn und Bauunternehmer, entsteht immer wieder Streit, wenn von der einen oder anderen Seite der geschlossene Vertrag nicht eingehalten wird.

Welche Rechte für die jeweils andere Seite bestehen, richtet sich zunächst danach, ob im Bauvertrag die VOB, die Verdingungsordnung für Bauleistungen, als Vertragsgrundlage mit einbezogen wurde oder nicht.

Ohne Einbeziehung der VOB richten sich die Rechte und Pflichten der Bauvertrags-Parteien nach dem BGB. Die VOB regelt jedoch Rechte und Pflichten von Auftraggeber und Auftragnehmer weitaus umfassender, teils zugunsten des Bauherrn, jedoch sind auch die Rechte des Bauunternehmers bei Vertragsstörungen, die der Bauherr zu verantworten hat, konkreter gefaßt.

Die VOB ist aber nur dann wirksamer Vertragsbestandteil geworden, wenn dem privaten Bauherrn bei Vertragsabschluß entweder der Text der VOB, Teil B, ausgehändigt wurde oder ihm zumindest ausdrücklich die Möglichkeit angeboten wurde, den Regelungstext der VOB, Teil B, vor Unterzeichnung des Bauvertrages zu lesen.

Grundsätzlich richten sich die Rechte von Bauherr und Bauunternehmer in den Fällen, in denen der jeweils andere seine Leistung nicht oder schlecht erbringt, nach dem Zusammenspiel von Gesetz und Vertrag. Kommt der Bauunternehmer mit der Errichtung des Hauses in Verzug, verlängert sich somit die Bauzeit erheblich, kann sich der Bauherr hiergegen durch die vertragliche Vereinbarung eines festen Fertigstellungstermins sowie einer Vertragsstrafe bei Überschreitung dieses Termins absichern. Der Unternehmer verliert also bei einer Überschreitung des Fertigstellungstermins einen Teil seines Werklohnanspruchs, falls die Zeitüberschreitung in seine Verantwortung fällt.

Wird das Haus zwar pünktlich fertig, ist es jedoch mangelhaft, weil die Handwerker Pfusch am Bau abgeliefert haben, kann der Bauherr kostenlos die Beseitigung des Mangels verlangen. Zunächst kann der Bauunternehmer ein solches Nachbesserungsrecht auch für sich in Anspruch nehmen. Solche Nachbesserungsansprüche muß der Bauherr jedoch rechtzeitig gegenüber dem Bauunternehmer geltend machen. Putzarbeiten an den Innenwänden können beispielhaft nicht mehr als mangelhaft gerügt werden, wenn der Bauherr oder sein Architekt den Fliesenleger oder Maler bereits ihre Arbeiten hat ausführen lassen. Ebenso ist der Bauherr in der Regel mit Mängelrügen ausgeschlossen, die bei Fertigstellung des Bauwerks vorhanden und sichtbar waren, er das Bauvorhaben jedoch ohne Erhebung einer solchen Mängelrüge abgenommen hat.

Hat der Bauherr einen Mangel gerügt und der Bauunternehmer verweigert die Nachbesserung oder der Nachbesserungsversuch schlägt fehl, steht dem Bauherrn ein entsprechender Minderungs- oder Schadensersatzanspruch zu, im extremsten Fall die sogenannte Wandlung, also die vollständige Rückabwicklung des Bauvertrages. Beim Bau eines Einfamilienhauses dürfte dies jedoch nur in ganz krassen Ausnahmefällen für den Bauherrn in Betracht kommen.

Die Hauptpflicht des Bauherren ist selbstverständlich die Bezahlung des Bauunternehmers. Der Bauunternehmer wird sich regelmäßig im Bauvertrag das Recht einräumen, gemäß des Baufortschritts Abschlagszahlungen auf den vereinbarten Gesamtpreis oder die Stellung von Teilrechnungen für einzelne Gewerke stellen zu dürfen.

Zahlt der Bauherr nach Erhalt einer solchen Rechnung nicht und erfolgt auch nach entsprechender Nachfristsetzung keine Zahlung, kann der Bauunternehmer seine Arbeiten bis zur Begleichung einstellen oder, wiederum nach Ankündigung, den Vertrag sogar kündigen.

Da es beim Bau eines Hauses regelmäßig um viel Geld geht, führen solche Störungen des Vertragsverhältnisses fast immer zu entsprechenden gerichtlichen Auseinandersetzungen. Soweit nicht durch die Höhe der streitigen Forderung ein solcher Prozeß nicht sowieso der Einschaltung eines Rechtsanwaltes bedarf, ist jeder private Bauherr gut beraten, auch bei geringeren Streitsummen anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, da ihm in der Regel das Fachwissen fehlt, um dem Bauunternehmer als gleichwertiger Gegner gegenüber zu stehen.